Come si usa: i tre passi

Il Calcolatore Tariffa fa una domanda alla volta, e ogni risposta alimenta quella dopo. Non ci sono sezioni indipendenti da compilare: c'è un solo numero da decidere, e tutto il resto è conseguenza.

I passi si aprono uno alla volta. In fondo a ciascuno, Avanti apre il successivo e Indietro torna a quello prima, senza perdere niente di quello che hai scritto. La barra sopra il passo dice a che punto sei e, sotto i passi già fatti, cosa hai risposto — la mediana della zona, il prezzo e la sua stagione. Con un clic riporta a un passo qualunque. Il terzo, il listino, si apre solo quando c'è un prezzo da cui ricavarlo.

In cima — la tua casa

Prima dei passi c'è una riga con su quale casa stai calcolando e il suo costo di ricambio a notte: quanto ti costa preparare la casa per un ospite, spalmato su una notte. Se hai più strutture, i bottoni accanto al titolo cambiano quella attiva.

Quel numero nasce da cinque dati della casa — ospiti, notti medie a soggiorno, pulizie, lavanderia, utenze — che si compilano in Costi e pulizie, nell'area riservata. Questa pagina non salva niente: descrivono la casa e vivono con lei, così un costo cambiato una volta vale ovunque. Il collegamento per andarci sta nella card.

Capire il costo di ricambio è il modo più rapido per capire a cosa servono le «notti medie»: pulizie e lavanderia si pagano a soggiorno, il prezzo si fa a notte, e senza sapere quanto dura in media un soggiorno non c'è modo di convertirli. Con tre notti, 25 € di pulizie pesano 8,33 € a notte; con sei, la metà.

Il regime fiscale viene dalla stessa scheda, e qui si legge soltanto: non è una misura della casa ma una dichiarazione fiscale, e la usa anche Analytics.

Passo 1 — Quanto chiede la tua zona

Incolli i prezzi che vedi su Airbnb o Booking per case simili alla tua, nelle date che ti interessano. Il calcolatore ne calcola la mediana: il prezzo di mezzo, che a differenza della media non si lascia spostare da un attico fuori scala.

Accanto alla casella c'è il promemoria per raccogliere prezzi confrontabili: una notte sola, lo stesso numero di ospiti della tua casa, solo case simili — bastano 5-10 annunci — e il periodo che hai cercato, che dichiarerai al passo 2.

Sotto la mediana vedi com'è fatto il gruppo: i prezzi su una linea, dal più basso al più alto. Un prezzo più del doppio della mediana, o meno della metà, viene segnalato: spesso è il totale di più notti o una casa di un'altra categoria. Non viene tolto da solo — se è un prezzo vero lo lasci, e la mediana comunque non se ne fa spostare.

Puoi scriverli a mano, separati da virgole, oppure copiarli in un click con il bookmarklet, che si installa una volta sola: il blocco per farlo è in fondo alla card, sotto la casella.

Se sai già quanto vuoi chiedere, salta il passo: c'è il collegamento apposta.

Passo 2 — Il tuo prezzo di riferimento

Qui decidi l'unico numero della pagina, e lo fai leggendo una frase sola:

In alta stagione il prezzo che il cliente vede è € 148 a notte.

Il numero. Se hai raccolto i comparabili arriva già proposto — è la mediana della tua zona — e puoi riscriverlo: la proposta è un punto di partenza, non un verdetto. Scritto a mano, compare il collegamento per tornare alla mediana.

Quanto ti resta, subito. Sotto il campo, mentre scrivi, una riga dice quanto ti resta a notte su Airbnb e su Booking con quel prezzo. Il listino del passo 3 fa lo stesso conto per tutte e quattro le stagioni.

Dove vanno i soldi. Sotto la card, per ciascun portale, il prezzo che paga il cliente è diviso voce per voce: commissione, IVA sulla commissione, cedolare (che il portale trattiene e versa per te) e costi di ricambio. Quello che avanza è ciò che ti resta, anche in percentuale. Su Booking il conto parte dal prezzo dopo lo sconto Genius, perché è quello che il cliente paga davvero.

Il pareggio. Più in basso, una scala mette insieme tre numeri: il prezzo sotto il quale una notte ti costa più di quanto rende, il tuo prezzo e la mediana della zona. La distanza fra pareggio e prezzo è lo spazio che hai per uno sconto dell'ultimo minuto. Per calcolarlo servono i costi della casa: senza, la pagina te lo dice e ti porta dove indicarli.

La stagione. Dice a quale periodo appartiene quel numero. Se hai cercato per un weekend di agosto, i prezzi che hai copiato sono di alta stagione: dichiararlo è ciò che permette di ricostruire tutte e quattro le fasce da una raccolta sola, invece di produrre un listino alto tutto l'anno.

I moltiplicatori — di quanto il prezzo varia fra una fascia e l'altra — stanno nel pieghevole «Di quanto cambia fra le stagioni», con valori già impostati. Quali date siano alta stagione resta una tua valutazione: qui si decide solo di quanto.

In fondo alla card, un collegamento discreto ribalta la direzione del calcolo: «preferisci partire dal guadagno che vuoi?». Vedi le due direzioni.

Passo 3 — Il prezzo da mettere

Una riga per fascia. Per ciascuna: cosa digitare su Airbnb e su Booking, e la sua conseguenza — quanto vede il cliente, oppure quanto ti resta.

I colori seguono sempre la stessa regola:

• nero — il prezzo da scrivere tu nel pannello della piattaforma;
• colore della piattaforma — il prezzo che vede l'ospite;
• verde — quello che resta a te, costi di ricambio già sottratti.

La fascia scelta nel passo 2 è evidenziata — è la riga che vale il tuo numero — e in fondo trovi il confronto con la mediana: sopra, sotto o in linea. È l'unico punto in cui il mercato torna a farsi sentire, a decisione presa e non prima.

Se per gruppi più grandi chiedi di più, il pieghevole «Se dormono in più di N», in fondo al listino, calcola il supplemento per ospite da mettere nel campo apposito di Airbnb, fascia per fascia.

In fondo, «Come usare il listino» riassume cosa farne: le date di ogni stagione le decidi tu sui calendari dei portali; il numero nero va nel portale, il verde resta a te; e quando cambia qualcosa — le pulizie, un'aliquota, la zona — il conto si rifà in un paio di minuti, perché la pagina non salva niente.