Le impostazioni del calcolatore

Sotto il listino c'è un pannello chiuso — Commissioni e fisco — con una riga di riepilogo che mostra i valori in uso. Aprendolo trovi tutto quello che determina i conti.

È chiuso di proposito. A ogni uso cambia una cosa sola: il prezzo di riferimento. Le altre si impostano una volta e restano lì. Se fossero tutte in bella vista, l'unico campo che conta annegherebbe fra otto che non cambi mai.

Quello che sta sulla casa, non qui

Due gruppi di dati non stanno in questo pannello, e per ragioni diverse.

Capienza e costi di ricambio — ospiti, notti medie a soggiorno, pulizie, lavanderia, utenze — stanno in Costi e pulizie, nell'area riservata. Qui in cima la card «La tua casa» ne mostra il risultato, il costo di ricambio a notte, e il collegamento per andarli a modificare. Stanno lì e non qui perché descrivono la casa, non questo calcolo: sono dati della struttura, e questa pagina li legge senza salvarli.

Il regime fiscale sta invece in Le case e qui compare in sola lettura, con il link per cambiarlo. Non è una misura della casa ma una dichiarazione fiscale, e la usa anche Analytics: due copie modificabili dello stesso dato finirebbero per divergere, e nessuno se ne accorgerebbe. Senza nessuna proprietà il selettore resta qui, perché lo strumento deve funzionare anche a chi non ne ha ancora una.

Airbnb

Modello di commissione — host-only oppure split. Il preimpostato è host-only, il modello con cui Airbnb ha unificato le fee: 15,5% tutto a carico tuo e l'ospite che paga esattamente il prezzo che vede. Lo split — circa 3% a te e 14,2% all'ospite — è il modello vecchio, e resta selezionabile solo per chi non è ancora stato migrato. Approfondimento in perché su Airbnb il prezzo è uno.

Commissione host — la percentuale che Airbnb trattiene su di te.

Fee ospite — esiste solo nel modello split, dove una parte la paga l'ospite. In host-only non compare, perché non ci sarebbe nulla da regolare.

Booking.com

Commissione — di norma il 15%, ma è negoziabile e cambia da struttura a struttura. Vale la pena controllare la tua invece di lasciare il valore preimpostato.

Pagamenti gestiti da Booking — un interruttore, e conta parecchio. Se incassa la piattaforma c'è un costo di transazione fra l'1,1% e il 3,1% a seconda di paese, valuta e metodo di pagamento. Se l'ospite paga in struttura, quel costo non esiste proprio: per questo è un interruttore e non un numero fisso.

Sconto Genius — se aderisci, e di quanto. Non è un costo diretto: è uno sconto sul prezzo, quindi abbassa la base su cui poi si calcola tutto il resto.

IVA — vale per tutti

L'IVA si applica alla commissione, non al prezzo del soggiorno. E riguarda entrambe le piattaforme.

Il regime fiscale

Cedolare secca al 21%, al 26%, oppure nessuno dei due. Se hai una casa selezionata lo cambi da Le case.

Le piattaforme agiscono da sostituto d'imposta: trattengono loro la ritenuta prima di bonificarti. È per questo che il numero verde del calcolatore non è un importo da cui devi ancora togliere le tasse — e, se hai dichiarato i costi di ricambio, nemmeno le pulizie.

Quale aliquota ti spetta è una domanda per il commercialista.

I valori preimpostati

Sono le aliquote e le commissioni correnti, verificate alla fonte e aggiornate quando cambiano. Ma sono il punto di partenza del caso tipico, non la tua situazione: la commissione Booking negoziata, i pagamenti in struttura e il Genius sono tutte cose che possono differire.

Vale la pena impostarle bene una volta: da lì in poi ogni conto che fai è tuo, non di un host medio.